Consultoria Jurídica ao Síndico - Hilaria Gama
Advogada com 28 anos de experiência profissional, especialista em Direito Público, Direito Previdenciário, Síndica Profissional, Sócia da Ótima Administradora de Condomínios.
Assembleia Virtual - Realidade e Aspectos Legais
Com a pandemia que levou ao confinamento dos brasileiros em suas residências, logo no período em que as convenções de condomínio determinam a realização de assembleias ordinárias, obrigatórias anualmente para prestação de contas e previsão orçamentária, algumas com eleição de síndicos, muitos gestores, atendendo orientações dos órgãos de saúde competentes, por prudência as cancelaram, trazendo impacto de ordem financeira e administrativa, fato que poderá comprometer a saúde financeira do condomínio, caso necessite de reajuste da taxa e tenha que postergar essa deliberação.
O tema Assembleia Virtual já vem sendo amplamente discutido, com a proposta de se tornar realidade, contribuindo para uma gestão mais dinâmica, eficiente, dando oportunidade para todos os condôminos participar, pois com as tarefas diárias cada vez mais intensas ou mesmo nos dias de hoje, com o isolamento social para a contenção da pandemia.
O Projeto de Lei 548/2019, já aprovado na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) e também no Senado Federal, estabelece regras para o funcionamento desta modalidade de assembleia, permitindo a votação por meio eletrônico, ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos que não puderem estar presentes à reunião presencial, “quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria”.
Note-se que, nesse caso, quando o quórum especial exigido por lei não for alcançado nas assembleias presenciais, poderá haver deliberação posterior, mediante votação eletrônica.
Importante dizer que há necessidade de se adaptar a convenção, mesmo após a aprovação do projeto de lei, uma vez que o Código Civil que regula a matéria, dispõe em seu artigo 1.334, III, que a convenção determinará “a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações”.
A modalidade Assembleia Virtual já está sendo adotada em alguns condomínios, através de algumas plataformas, de forma bastante eficiente, porém, poderíamos indagar sobre a legalidade dessas assembleias, seriam válidas ou não?
Bem, primeiro deve-se estar atento ao que significa quórum especial – nesse ponto o Código Civil Brasileiro, em seus artigos 1.341 e 1.343 define o que seria. Temos, pois, alteração da fachada, alteração da convenção, obras voluptuárias, a construção de outro pavimento ou edifício e/ou área comum.
Então, somente nesses casos é que poderia ser validada a assembleia virtual, porém, o projeto de lei ainda depende de aprovação pela Câmara dos Deputados e de ser sancionado pelo Presidente para ser convertido em lei.
Nosso entendimento é de que a assembleia virtual, sendo realizada como opção, fará efeito apenas entre os condôminos, o que exige muita cautela para não dar ensejo a impugnações judiciais.
Importante ressaltar que o cuidado já começa na expedição do edital de convocação, no qual deverá constar que, não sendo atingido o quórum necessário na assembleia presencial, será realizada a assembleia virtual, com o modelo já previamente aprovado.
O inteiro teor da ata que tratou da pauta submetida à votação também deverá ser disponibilizado ao condômino.
Por fim, para dar segurança jurídica, deve a convenção prever essa modalidade e meios como será realizada.
