É possível comprar um imóvel já financiado por outra pessoa?
A venda de imóveis financiados cresce cada vez mais no mercado imobiliário, muitas pessoas decidem vender seus imóveis antes mesmo de quitar o financiamento, será que existe algum impedimento?
A resposta é não! O fato de o imóvel se encontrar financiado não irá impedir a sua comercialização, apresentando-se como uma opção viável para quem encontrou o imóvel ideal nessa situação.
Vale ressaltar que a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada atualmente é a alienação fiduciária, regulada pela Lei nº 9.514/1997.
Nela consta expresso que a pessoa (física ou jurídica) que contratou o financiamento não será considerada proprietária da daquele bem até o término do pagamento das parcelas. Isso quer dizer que, enquanto não quitado o financiamento, a instituição bancária é a proprietária do imóvel enquanto o devedor, chamado fiduciante, será considerado apenas possuidor do bem.
Esse tipo de imóvel se torna um grande atrativo para os investidores do mercado imobiliário visto que apresentam mais vantagens de negociação para o comprador, podendo encontrar imóveis com preços mais baixos que os praticados pelo mercado e, ainda, obter taxas melhores para refinanciamento do saldo, já que atualmente a Selic tem tido os menores índices da história.
Entretanto, o que acontece na maioria dos casos é que as partes firmam um contrato de compra e venda informal, denominado “contrato de gaveta”, assumindo um compromisso pessoal sem informar a instituição financeira.
Nesses casos o comprador assume a obrigação de pagamento das parcelas do financiamento sob a promessa de que, quando ocorrer a quitação total, o vendedor irá realizar a transferência da titularidade para o novo adquirente.
Infelizmente essa opção pode se tornar uma verdadeira dor de cabeça pelos riscos que oferece:
1. O vendedor pode vender o imóvel para outra pessoa;
Mesmo assumindo o compromisso de pagamento e estando em dia com as parcelas o vendedor poderá, de má fé, vender o mesmo imóvel para outra pessoa nas mesmas condições de informalidade, isso porque o “contrato de gaveta”, ainda que com reconhecimento de firma, não é documento público e não garante a exclusividade do negócio, bem como são os dados do vendedor que constam no contrato de financiamento sendo ele o responsável pelo imóvel legalmente.
2. O imóvel pode ser penhorado por conta de dívidas contraídas pelo vendedor;
O vendedor poderá contrair dívidas e caso não quitadas responderá com todo seu patrimônio, inclusive os direitos aquisitivos derivados da alienação fiduciária (artigo 835, inciso XII do CPC).
Ou seja, ele pode ser tornar devedor de alguém que poderá requerer a penhora dos direitos sobre o imóvel financiado para saldar suas dívidas.
Nesse caso, embora o comprador possa defender sua posse terá de enfrentar um processo judicial, que, certamente, vai se prolongar por anos.
3. O vendedor desaparece ou falece antes do término do financiamento;
Geralmente os contratos de financiamento são longos, podendo levar anos até o pagamento da última parcela, nesse tempo não é difícil a perda de contato com o vendedor ou que este venha a falecer ao longo do contrato.
Sem a presença física do vendedor não será possível realizar a escritura pública da compra e venda e sequente transferência de propriedade do imóvel para o nome do comprador.
Já no caso de falecimento, o imóvel adquirido vai integrar a herança do vendedor e, portanto, os “novos proprietários” serão os herdeiros, que poderão ignorar a venda do imóvel e requerer a partilha do bem entre si.
Se, na época do contrato, as partes não tenham firmado instrumento de procuração pública ou em causa própria o comprador terá de se socorrer do judiciário para regularizar sua situação.
Então como realizar a compra de uma forma mais segura?
Com tantos riscos envolvidos é necessário cautela do comprador para que essa transação imobiliária transcorra da forma mais segura possível, recomendando-se sempre que esteja assessorado por um profissional que irá realizar a checagem prévia da viabilidade do negócio, através da emissão de certidões, avaliação fiscal do imóvel e levantamento de dívidas no condomínio.
Confirmada a viabilidade do negócio e mantido o interesse na aquisição imobiliária a compra poderá se operar das seguintes maneiras:
1. Compra do imóvel financiado por meio de pagamento à vista;
Havendo disponibilidade do pagamento do saldo remanescente à vista o vendedor poderá entrar em contato direto com a instituição financeira requerer a emissão de boleto e realizar o pagamento com o valor recebido do comprador.
Após a quitação o banco irá emitir um “termo de quitação” para ser averbado no Registro Geral de Imóvel competente. Retirado esse gravame da matrícula do imóvel poderá ser lavrada nova escritura pública de compra e venda transferindo a propriedade para o comprador.
2. Manutenção do financiamento junto à instituição financeira ou sua portabilidade;
Se o comprador optar por manter o financiamento as partes deverão comunicar a instituição financeira o interesse na troca da figura do fiduciante.
Para isso o comprador deverá verificar se as condições oferecidas lhe são favoráveis e se cabem no seu orçamento, caso contrario poderá escolher realizar a portabilidade do financiamento para outra instituição financeira que lhe ofereça maiores vantagens e juros menores.
Observações importantes:
· Em ambos os casos haverá a formalização de novo contrato de alienação fiduciária incluindo o comprador como novo responsável pelo financiamento e exonerando o vendedor.
· Em ambos os casos é importante que as partes formalizem o negócio através de um contrato de promessa de compra e venda resguardando os direitos e deveres do comprador e vendedor.
Dessa forma é possível concluir que a compra de um imóvel já financiado de forma segura é viável desde que observados os requisitos legais e procedimentos de cada agente financeiro cabendo ao comprador analisar cada hipótese e decidir qual melhor se encaixa na sua realidade.
Aconselha-se que, antes de realizar qualquer aquisição imobiliária, seja feita consulta junto a um advogado especialista para garantir maior segurança jurídica ao seu negócio.
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