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Todo condomínio reproduz em pequena escala a sociedade em que vivemos. Independentemente do tamanho, esses espaços abrigam os mais variados tipos de pessoas, com suas características e modos de viver. Nesse contexto, é comum ter aquele condômino problemático, que não respeita as regras, xinga funcionários, briga com vizinhos, promove festas que se estendem além da conta ou faz muito barulho em horários inadequados. Ou seja, só dá dor de cabeça ao síndico: o chamado morador antissocial.

No final de novembro de 2017, uma briga entre dois condôminos e um zelador ganhou destaque na imprensa e pode ser usada para exemplificar esse problema. No caso, a síndica e uma moradora foram agredidas, culminando em um grave problema de convivência. Observando a situação, surgem algumas dúvidas: é possível continuar convivendo no mesmo ambiente que seu agressor sem se sentir ameaçado? Como afastar da convivência condominial o vizinho que comete reiteradas condutas abusivas sem ferir o direito à propriedade?

Para responder a essas perguntas, listamos abaixo quais medidas podem ser tomadas frente ao condômino antissocial.

1. Aplique sanções e multas

Antes de qualquer coisa, os condôminos vitimados pela conduta abusiva devem registrar os acontecimentos, seja no livro de ocorrências do condomínio ou por meio boletim policial. Tais instrumentos servem como prova das atitudes antissociais e são de suma importância na instrução de uma eventual ação judicial.

Além disso, as sanções ao condômino devem estar previstas na convenção de condomínio. Ela pode determinar desde a suspensão do uso de áreas comuns – como piscina, sauna e academia – até mesmo a aplicação de multa pecuniária, em conformidade com o Código Civil de 2002. A legislação também prevê a aplicação de penas mais severas, como multas de até dez vezes o valor da cota, desde que aprovadas por ¾ dos condôminos.

Tudo isso demonstra o quão importante é manter atualizada a convenção de condomínio, para alinhá-la ao que dispõe a legislação, a doutrina e à atual jurisprudência sobre conflitos de vizinhança.

2. Leve os problemas à assembleia

Não é aconselhável que o síndico tome para si todo o ônus da aplicação de sanções e multa ao condômino antissocial. Leve o problema à assembleia, informe as ocorrências, apresente as penalidades possíveis e decida em conjunto qual deve ser aplicada a cada situação.  Isso deixa claro que não há perseguição contra o morador problemático e que suas condutas atingem todas as pessoas.

3. Ajuize ações pontuais

E se, apesar das penalidades impostas, o morador continua a praticar os mesmos atos sem se importar com as sanções? Nesse caso, procure um advogado especialista em direito condominial e ajuíze ações pontuais para demonstrar a disposição em resolver o problema.

É possível, por decisão judicial, coagir o morador antissocial a não praticar certos atos que atentem contra a coletividade, impondo-lhe novas sanções determinadas diretamente por um juiz. Ficará demonstrado que as penalidades impostas podem ser agravadas em caso de recorrência.

Dependendo da gravidade das condutas, como a agressão relatada acima, podem ser solicitadas medidas protetivas. Isso é feito pelo delegado ou pelo próprio ofendido, impedindo que o agressor se aproxime da vítima ou até mesmo ingresse no condomínio.

4. Expulsão do condomínio

Em casos extremos, quando o morador insiste em cometer os mesmos atos irregulares ou não cumpre as multas e sanções, a relação de vizinhança torna-se insustentável. Nessa situação, é possível tomar uma medida drástica: expulsá-lo do condomínio.

Quando isso ocorre, há um conflito de interesses que precisa ser resolvido. A expulsão só pode ser concretizada se o direito da coletividade se sobrepuser ao exercício regular do direito da propriedade privada. Para isso, é necessário comprovar que os excessos do morador antissocial estão prejudicando a utilização da propriedade de seus vizinhos. Também é preciso comprovar que todas as medidas legais foram tomadas e não surtiram efeito.

Apesar de não ser comum, decisões judiciais recentes obrigaram condôminos antissociais a deixarem o convívio do condomínio, proibindo o usufruto de sua propriedade ou até mesmo determinando a venda do imóvel.

Ou seja, para todo problema existe uma solução! Basta o síndico contar com uma assessoria jurídica experiente e preparada, que atue diretamente na prevenção dos problemas que possam surgir. O advogado especialista em direito condominial deve orientar o síndico e os demais moradores quanto ao registro das ocorrências e na aplicação correta e eficiente das sanções previstas na convenção e na lei.  Deve atuar, ainda, na esfera judicial quando o condômino problemático reiteradamente mantiver as condutas abusivas, prejudicando a coletividade.

*Gilberto Vitor Martins é advogado especialista em Direito Condominial e coordenador da área no escritório Neves & Villamil Advogados Associados.  Diretor de Marketing e Conteúdo do Papo Condominial BH. 

Artigo originalmente publicado em: http://www.nvaa.com.br/meu-condominio-tem-um-morador-antissocial-o-que-fazer/

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