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Questão que geralmente é passível de dúvidas, diz respeito aos danos e avarias causados aos veículos que se encontram estacionados na garagem do condomínio ou ao furto de itens que se encontram em seu interior. Nessas hipóteses de quem será a responsabilidade? Ou, reformulando a pergunta: os condôminos deverão ratear o pagamento das despesas com tais reparos ou indenizar o morador pelo furto ocorrido?

Em regra, não!

Para que o condomínio assuma a responsabilidade pelos danos ao patrimônio de seus moradores, deve haver previsão expressa no regramento interno do condomínio. A regra é a de que socialização do prejuízo não se verifica de forma imediata, mas, somente, se houver cláusula na convenção que imponha ao condomínio esse dever.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. VEICULOS. NÃO SE CONFIGURA A RESPONSABILIDADE DE CONDOMÍNIO, POR DANOS OU FURTO CAUSADOS A VEICULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM DO EDIFICIO, SE INEXISTENTE PREVISÃO CONDOMINIAL RELATIVA AO DEVER DE GUARDA E VIGILANCIA. MORMENTE, SE NÃO RESTA DEMONSTRADA CULPA DO SINDICO. RECURSO CONHECIDO, MAS NÃO PROVIDO. (STJ - REsp: 31541 SP 1993/0001488-9, Relator: MIN. CLÁUDIO SANTOS, Data de Julgamento: 23/03/1993, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 21.06.1993 p. 12368 LEXSTJ vol. 51 p. 282 RTJE vol. 123 p. 133)

Esse, sem sombra de dúvidas, é o melhor entendimento sobre o tema, uma vez que, para que os moradores possam ser compelidos a ratear eventual prejuízo de um dos integrantes da coletividade, é necessário que tenham prévia ciência dessa obrigação e tenham a ela expressamente anuído.

É importante ressaltar, que o simples fato do condomínio ter se precavido com a instalação de sistema interno de segurança ou contratação de porteiros para fiscalizar a entrada e saída de veículos, não significa que assumiu para si, ainda que implicitamente, a responsabilidade pela guarda e conservação dos bens dos condôminos.

Situação diversa, contudo, será aquela em que o condomínio oferece um serviço que extrapola os limites da segurança ordinária da edificação, como por exemplo, a contratação de vigilantes para a função específica de guarda e fiscalização dos veículos. Em situações tais quais a apresentada, de efetiva e exclusiva vigilância sobre tais áreas, o condomínio passa a assumir a responsabilidade por danos aos seus moradores, em decorrência da falha de seu preposto na prestação do serviço de vigilância. Aqui teremos, portanto, uma exceção à regra geral.

Cabe pontuar, ainda, a existência de uma exceção da exceção! Vamos então relembrar que a regra é a inexistência de responsabilidade do condomínio e dos demais condôminos sobre as avarias e furtos causados nos veículos estacionados na garagem. A exceção é a responsabilidade quando há uma fiscalização ostensiva e específica sobre tais bens. 

E qual seria a exceção da exceção? Seria a hipótese de constar expressamente da convenção de condomínio uma cláusula de não indenizar, cuja função é afastar as consequências normais da falha na prestação do serviço, eximindo o responsável do dever de indenizar.

A cláusula de não indenizar consiste, pois, em um ajuste prévio dos condôminos, pela qual se estabelece que o condomínio não será responsabilizado (apesar de haver sua responsabilidade) e, via de consequência, não deverá arcar com eventuais indenizações em decorrência da ineficiência dos sistemas de segurança instalados na edificação ou falha dos seus funcionários contratados especificamente para tal mister.

* Fábio Barletta Gomes é advogado especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta & Oliveira Advogados Associados e da B&O Assessoria Condominial e Síndicos Profissionais. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente e de diversos artigos publicados em canais e revistas especializadas. Diretor Executivo do Papo Condominial Belo Horizonte.

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