Consultoria Jurídica ao Síndico - Hilaria Gama
Advogada com 28 anos de experiência profissional, especialista em Direito Público, Direito Previdenciário, Síndica Profissional, Sócia da Ótima Administradora de Condomínios.
O QUE É CONDOMÍNIO?
- O que é condomínio?
A origem é do Latim CONDOMINIUM, “copropriedade”, formado por COM, “junto”, mais “DOMINIUM”, poder sobre, comando.
O condomínio que conhecemos hoje é caracterizado pela posse de um grupo de pessoas sobre o mesmo bem. Juridicamente, é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre o mesmo bem – co-propriedade. O condomínio comum então é aquele onde pessoas se unem por possuir os mesmos interesses.
- E o que seria então, condomínio edilício?
O condomínio edilício pode ter a mesma estrutura do condomínio comum ou geral, o que muda é que nesse tipo de copropriedade, há a existência de propriedades privadas e propriedades comuns. Há direitos individuais e coletivos.
Ao contrário do condomínio comum, o edilício não pode ser extinto (há exceções, como desapropriação, perecimento da coisa, etc.).
Possui ainda características que devem ser observadas por quem deseja morar em condomínio, por quem deseja adquirir uma unidade neste tipo de empreendimento.
Necessariamente, o condomínio deve ter:
- Instituição, que é o documento obrigatoriamente registrado no cartório de imóveis, que formaliza a edificação perante os órgãos competentes.
- Convenção, ato que sucede a instituição e que é a constituição do condomínio. Nela são tratadas e definidas todas as regras, direitos e deveres de cada condômino, tais como o pagamento da taxa de condomínio, o modo de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias e outros. Aqui uma observação – despesas ordinárias são todas as despesas de manutenção, como pagamento de funcionários, limpeza, manutenção de academia, piscina e outros. Despesas extraordinárias seriam novas aquisições de móveis, pintura de fachada, melhorias, etc.
- Regimento Interno é um dos recursos para garantir a ordem e a harmonia nos condomínios. Nele são definidas as regras de convivência. Assim, enquanto a convenção define aspectos específicos para constituir o condomínio, o regimento regularia questões do dia a dia.
- E quais seriam os tipos de condomínios
Temos na legislação civil o condomínio voluntário, que é estabelecido por uma união de vontades, ou seja, decorre de um acordo entre condôminos. Um exemplo seria um grupo de pessoas adquirir um imóvel para fins de investimento.
Também temos o condomínio necessário que, conforme definição do próprio Código Civil, é o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas. Portanto, decorre por determinação da lei.
Mas aqui vamos abordar o condomínio Edilício, que possui finalidades diferentes. Nos condomínios edilícios há áreas exclusivas, privativas, e também áreas de uso comum. Assim, um proprietário de um apartamento possui uma fração ideal da sua unidade e também uma fração ideal ou percentual sobre as áreas comuns da edificação, como piscina, salão de festas, áreas de circulação, etc.
Os condomínios edilícios podem ser residenciais, comerciais ou mistos. Os residenciais se destinam exclusivamente para fins de moradia; neles não pode haver atividades comerciais, como atendimento psicológico, advocatício. E é importante frisar esse ponto, pois há pessoas que ignoram o disposto na convenção, constituindo tal ato em uma infração, passível de multa. Os condomínios comerciais são destinados a atividades comerciais e/ou industriais e temos, ainda, os condomínios mistos, os quais englobam os dois acima.
E o condomínio fechado, seria ele um condomínio edilício? A resposta é sim, pois a palavra “edilício” não caracteriza somente um prédio, e sim, uma construção. Portanto, um condomínio fechado de casas, caracteriza um condomínio edilício, havendo nele também propriedades privadas e propriedades comuns, sendo gerido pela mesma lei.
Importante dizer que o acesso ao condomínio fechado não é aberto ao público, ou seja, pode ser restringido conforme as leis condominiais. Isso porque suas áreas internas são privadas e de responsabilidade direta dos condôminos.
Difere, portanto, do loteamento, onde há uma concessão do poder público para fechamento; nele há um padrão de construção a ser seguido, entretanto, os imóveis são distintos, trata-se na verdade de uma associação de moradores e não um condomínio.
- CURIOSIDADE
Uma curiosidade que também deve ser entendida sobre a definição de condomínios horizontais e condomínios verticais: há uma grande confusão desses tipos de condomínios e a diferença está relacionada com o plano de separação da construção.
Ao contrário do que se pensa condomínio vertical não são os prédios distribuídos em andares construídos uns sobre os outros, com salas comerciais ou apartamentos. Na verdade, eles são um condomínio horizontal, já que o plano que os separa é horizontal. O teto de um andar é o chão do andar de cima.
Por outro lado, as casas construídas lado a lado possuem um plano de separação vertical (muros). É, assim, um condomínio vertical.
Em resumo, se a parede de separação das unidades for horizontal, o condomínio é horizontal. Se for vertical, o condomínio será vertical.
- Qual ou quais as leis que regem os condomínios?
A lei que rege os condomínios é a Lei 10.406/2002, que passou a vigora r em janeiro de 2003 (Código Civil) e também a Lei 4591/64, conhecida como lei dos condomínios. Essa lei continua válida, porém, onde houver conflito, prevalece o código civil. Também a convenção e o Regimento interno são leis para o condomínio e devem ser seguidas, sem é claro, contrariar leis hierarquicamente superiores.
