![Vou morar em um condomínio ou em um loteamento? Você sabe quais são as diferenças entre esses dois empreendimentos?](ad/upload/imagens/colunistas/colunistas_20.jpg)
Gestão Condominial na Prática - Mayara Prado
Graduada em Administração de empresas, Militante há mais de 10 anos, Advogada e Palestrante, Membro da Comissão de Direito Condominial OAB-Santos/SP, Pós-graduada em gestão de negócios FGV/SP e Franqueada na Baixada Santista da Manager Administradora de Condomínios.
Vou morar em um condomínio ou em um loteamento? Você sabe quais são as diferenças entre esses dois empreendimentos?
![Vou morar em um condomínio ou em um loteamento? Você sabe quais são as diferenças entre esses dois empreendimentos?](ad/upload/imagens/noticias/noticias_714.jpg)
Se você não trabalha na área ou não é um especialista em Direito Condominial e Imobiliário, provavelmente, já teve ou ainda tem dúvidas sobre quais são as diferenças e semelhanças entre um imóvel de loteamento e condomínio.
Fique tranquilo, essas dúvidas relacionadas ao tema são comuns e compreensíveis, visto que em ambas as modalidades encontramos a convivência em coletividade, áreas comuns, portaria, deveres e direitos.
Assim sendo, precisamos iniciar compreendendo o conceito destes empreendimentos:
O que é loteamento?
Conforme preceitua a lei nº 6.766/1979, loteamento consiste na subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Em outras palavras, significa a divisão de um grande terreno em porções menores, desmembramento das unidades, requisitos mínimos para seu registro e aprovação do projeto, destinadas à venda e à construção de imóveis.
O que é um condomínio?
Encontramos algumas definições na lei nº 4.591/1964 que dispões sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em síntese, é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto, também chamado de copropriedade, ou seja, condomínio é um empreendimento construído sob forma de unidades autônomas, com áreas de uso comum, pertencentes a diversos proprietários, com finalidade residencial ou não.
Além disso, encontramos menções no Código Civil, artigos 1.314 a 1358. Nesta parte o legislador estipula a criação, o funcionamento e até a extinção do condomínio, bem como também impõe obrigações aos administradores e aos condôminos.
Entenda a diferença no pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU.
Dentro de um loteamento, as vias e áreas internas são consideradas públicas, sendo assim, não há incidência de IPTU sobre elas. Os proprietários serão responsáveis somente pelo pagamento do IPTU relacionado ao imóvel/lote que adquirirem.
Diferente dos condomínios edilícios que possuem as áreas de uso comum como parte privativa dos condôminos, ou seja, há incidência do imposto, segundo a metragem total do terreno e a fração ideal das unidades autônomas.
Acesso nas áreas públicas, privativas e comuns.
Os loteamentos possuem vias que continuam sendo públicas, portanto, se for um loteamento fechado, o acesso na maioria das vezes fica condicionado a um controle de circulação, ou seja, apenas aos identificados com a apresentação de documentos. No entanto como as vias são públicas qualquer cidadão poderá acessá-las.
Ao contrário disso, nos condomínios o acesso de direito pertence aos proprietários e seus visitantes ou terceiros autorizados. Isso porque ao comprar um terreno em um condomínio fechado, você adquire a fração ideal da área, o que abrange, além do terreno de uso privativo, espaços de uso comum como a estrutura de lazer (quadras, playground, piscina, salão de festas), áreas verdes, praças e as vias de acesso.
Manutenção
A parte de manutenção também causa muitas dúvidas.
Em loteamentos a lei não prevê a cobrança de taxas de manutenção, entretanto, permite (opcional) aos proprietários a criação de uma associação objetivando otimizar os serviços por meio de contribuição financeira.
Nos condomínios, a lei já estabelece obrigatoriedade de pagamento da cota condominial segundo a fração ideal ou conforme estabelecido na Convenção Condominial. Sendo assim, todos os proprietários estão sujeitos a custear a manutenção das áreas comuns, sob pena de ser cobrado judicialmente e até perder o patrimônio para quitar a dívida com o condomínio.
Administração dos empreendimentos
A administração é de suma importância tanto para o condomínio quanto para o loteamento, pois nela consiste os procedimentos de gestão, organização, planejamento e controle de recursos em prol das demandas necessárias dos empreendimentos.
Nos loteamentos, o administrador pode existir quando o local for organizado através de uma associação de pessoas que utilizam as construções. Os proprietários devem cumprir os dispositivos do estatuto social.
Já nos condomínios esse papel é exercido pelo síndico que, por sua vez, contrata uma administradora para auxiliá-lo na gestão do condomínio, especialmente, nos aspectos legais e burocráticos. Os deveres do síndico estão elencados no artigo 1.348 do Código Civil. Ele também será o protagonista para manter a harmonia e boa convivência entre os proprietários, devendo possuir habilidades de comunicação, mediação e liderança.
Além disso os proprietários são obrigados a cumprir a Convenção Condominial que possui caráter estatutário, Regulamento interno e deliberações oriundas das Assembleias Gerais.
Portanto, antes de fechar a compra do imóvel, consulte o cartório de registro de imóveis e a prefeitura para obter informações sobre o empreendimento, se é um condomínio ou loteamento fechado, se está totalmente legalizado ou ainda existem pendências que poderão trazer complicações futuras aos compradores.
Outro detalhe importante: consulte seu advogado sobre todas as cláusulas do contrato de compra e venda e o memorial descritivo do empreendimento para fazer um investimento com segurança, sabendo exatamente quais serão seus direitos e obrigações.
Artigo desenvolvido por:
Mayara Prado - Administradora Manager Gestão Condominial
Contatos: (13) 98846-4699 e 3349-8834
E-mail: mayara.prado@manageradmfran.com.br
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